新房销售已见曙光,二手房彻底凉凉

  • 时间:2020-03-05 09:58 编辑: 来源:第一财经 阅读:228
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摘要:新房销售已见曙光,二手房彻底凉凉

农历新年过去三十余天,北京房产中介小李至今一单未开。社区封锁、门店停业、客户“蒸发”,疫情让二手房市场直直跌入冰点。没有交易,意味着没有收入。但生存重压让她不能稍有喘息,小李积极维系线上客户,但房源带看量仍停留于零。

业主端同样焦虑,降价、停售,这在北京并非孤例。记者发现,北京朝阳区和平街某房源,疫情发生后直降20万,12月28日已停售;朝阳区望京花园某房源,年初降价18万,1月8日已停售。在贝壳研究院调研数据中,因市场不明朗暂缓卖房的业主,占比73.7%。

不同于新房市场,二手房交易从签约到过户事项复杂、资金安全风险高,购房者极度依赖中介接洽与线下带看。疫情期间,只靠线上交流,基本难以成交。据链家数据,2月份,武汉链家二手房零成交,前两月重点18城二手房成交量同比大跌55%。

“现在小区管控严格,如果想线下看,我可以沟通下试试。”小李想冲破阻碍,但被购房者一一拒绝。在疫情未彻底缓解前,失落的二手房市场,暂时迎不来暖阳。

新房超预期二手受重伤

疫情冲击,中国房地产开发商成为最焦虑的群体之一。线上卖房、降价促销,规模房企率先自救。克而瑞数据显示,2月份百强房企全口径销售额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%,创下近年单月销售最低记录。

不过,多家研究机构认为,鉴于疫情影响,新房市场表现已是超预期。华创证券称,1~2月主流50家房企销售同比虽大幅下降,但仍明显优于同期45城销售表现,龙头房企抗市场波动能力相对更强。

新房市场尚可线上营销、抢收客源,但对二手房市场来说,受疫情打击更为显著。

疫情发生以来,北京市严格居住小区封闭管理,在出入口设置检查点,居住人员和车辆凭证出入,进入人员必须佩戴口罩并进行体温检测。封闭管理模式下,非本社区人员出入受限,这对二手房带看来说,是硬性门槛,也是致命打击。

不仅是北京,多个核心城市暂停房地产中介线下带看业务,导致整个交易活动直接停滞。克而瑞称,截至目前,中介线下门店的复工比例仅10%,约50%完全未复工,多数经纪人在线上进行咨询服务。

小李是少数回归门店的中介之一。二月中旬,小李便已复工,但只能进行线上讲解。她坦陈,二手房交易与新房不同,虽然有线上交易平台,但房源情况复杂、交易流程繁琐,购房者极度看重线下带看体验。疫情期间,仅靠线上渠道,基本难以成交。

业主信心也受到撼动。贝壳研究院称,疫情加剧业主预期走弱,2月北京新增房源挂牌均价57790元/平方米,环比跌幅扩大至3.9%,调价中降价次数占比环比提高5.4%至92%。市场成交节奏放缓,成交周期154天,达到历史高位水平。

记者在某房产交易平台看到,北京昌平区一套四室两厅房源,自2018年挂牌至今,仍未售出。尽管近七日有九人关注该房源,但最近三十天,带看次数为零,交易链条几近停滞。“业主着急卖房变现,价格还可以再谈。”中介小张称。

据小张出示的调价记录,2018年09月,该房源首次调价,从880万元降至800万元。此后报价一路下跌,不到两年调价五次,仅去年便连续三次降价,力度最大的一次直降90万。如今,这套320平方米的洋房,报价已回落至599万元,较首次挂牌暴跌281万元。

“业主2011年买下这套房,房屋原值340万。由于房源空置想出手变现,但之前报价偏高,影响了成交。”小张说,最近交易都是线上沟通,如果线下看房需提前安排,在小区测温登记。目前有5位购房者约定疫情稳定后看房。

这并非孤例。记者发现,北京通州区一四室两厅房源,自2018年挂牌至今仍未成交。疫情发生后,该房源带量看同样为零。“最初挂牌价750万元,后来陆续下跌,目前报价650万。”中介告诉记者,业主做生意要用钱,但发现并不好出手,只能一再降价。

“还贷压力较大的业主降价出售意愿相对较强。” 贝壳研究院称,月供收入比在70%及以上的业主中,近一半的业主愿意降价出售。在面对开发商降价促销时,月供收入比越高的业主保持出售的意愿越强,愿意跟随降价的比例越高。

除此之外,在有卖房计划的受访者中,73.7%的受访者表示因市场不明朗而暂缓卖房计划。这直接导致,市场新增供给下降明显。数据显示,2月北京链家新增房源量环比下降51.4%,1~2月北京链家新增房源量同比下降57.7%。

被冻结的交易市场

在业主预期下调、暂缓卖房,带看陷入停滞的情况下,二手房成交数据直接陷入冰点。

贝壳研究院数据显示,1~2月北京链家二手房实时成交量同比下降57.6%,重点18城链家二手房成交量同比下降55%,其中廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津与烟台同比降幅超过60%,广州、青岛、深圳成交量降幅小于40%。

疫情对房价的影响也开始显现。中指研究院数据显示,环比来看,2020年2月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌0.11%。十大城市中,8个城市环比下跌,较上月增加2个;2个城市环比上涨,上涨城市个数较上月减少2个。

由于当下新房、二手房联动交易特点,二手房遇冷或带来风险传递。据贝壳研究院监测的全国核心30城市,二手房交易中约50%为改善性交易,新房交易愈发依赖二手房交易需求释放。这意味着,二手房遇冷可能带来新房交易受阻、风险传递至开发商。

同时,贝壳研究院称,预计2020年1月24日~2月1日,全国有数十万签约后尚未完成产权过户的在途交易单。二手房产交易链条长,但众多买卖者滞留居住城市,当前多个环节出现中断,面临合同条款时效问题,容易引发合同纠纷。

此外,由于二手房交易停摆,中介收入显著减少,但刚性支出依旧,现金流承压。贝壳研究院数据显示,近八成经纪公司经营困难,58%店东与品牌认为经纪人流失率增强,73%认为其经纪人的招聘难度加大。

据贝壳方面公开案例,湖北某店东旗下有16家直营门店,19家加盟门店,总体人员规模300余人,经纪人占9成以上。单看人工成本,每月便有40万固定支出,还有14万门店租金成本、端口费用等。“也就能撑2个月吧。”他说。

对于二手房走势,我爱我家研究院认为,疫情不能消灭二手房需求,只能延后。以北京为例,随着企业复工加快,人口流动重启,预计3月二手房市场将开始复苏,4、5月加快恢复。若疫情能在二季度彻底控制,预计三季度市场就能回到正轨。

调查结果显示,有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划,大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望,其中38%的受访者表示因疫情影响看房而暂缓买房计划,有28.8%的受访者认为房价会跌而暂缓买房。

从最新数据看,2月17日至23日,重点18城市链家新增客源量已经恢复至去年12月周均水平的70%。“随着各地逐步复工与各地利好政策支持,预计疫情结束后需求会集中释放。”贝壳研究院认为。

不过,鉴于此次疫情对二手房市场影响过于显著,业内开始思考,房产交易的重线下模式是否走到变革的拐点,将交易流程从线下迁移到线上是否势在必行?

贝壳研究院行业分析师粟样丹表示,作为大宗商品交易,消费者在购房时仍保有线下带看、实地感受房屋视野、周边配套的强烈要求,通过与业主面对面对话才能确认双方信息和意愿。因此当前线上签约本质上仍为认购性质合同,缴纳定金及一定时间内的“反悔期”。

同时,签后交易流程复杂,资金流和服务流相互交错,需要银行、政府、评估公司在多个交易流程节点在线协作。如贷款环节需要协同公积金管理中心、银行开放数据接口,签约、缴税、过户等需要政府政务线上能力支持。要实现房产交易线上化,需多主体方持续探索。


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